北京楼市价格一直是海内外注目的焦点。
尽管大家公认北京的楼价太高,但2000年北京破天荒地卖了900多亿元,强大的需求让那些高喊房价要降的人瞠目结舌。2001年7月13日,北京申奥成功,中国“入世”仿佛又给房地产业打了一针强心剂,投资地产业的海内外投资顿时云集京城。
北京房地产业脱离市场的这一次“激动和冒进”,最终表现出了病症。2001年末的北京房地产业早早地进入了冬眠,许多项目患上了“感冒”。
许多业界人士一针见血地指出,目前的北京的楼市出现了一定程度的“泡沫”,今年应该是到了挤泡沫的时候了!
楼价已无涨价空间
据北京市有关部门提供的资料表明,北京市目前商品房空置量已经达到1200万平方米。去年前三季度北京市房地产完成土地面积493万平方米,同比增长两倍,本年购置土地面积近400万平方米,增长2.3倍。这预示着商品房供应进一步加大,空置量还会增加。
另据业内人士预测,北京市房地产还有2600万平方米的市场空间,根据北京市制定的人均18平方米居住面积的规划,5年内北京市要完成900多万平方米的旧房改造、6000万平方米的住宅开发,这意味着北京平均每人可增加6平方米的居住面积;而目前,北京人均住房面积已达到15平方米,6000万平方米供应量的增长显然缺少对应的需求量,房价上涨缺乏动力。
北京市的商品房目前已经存在一个明显的供需错位问题,这不能不引起人们的重视。
另外2001年北京的危旧房改造是上年的两倍,约有5万户危改区居民外迁,若按平均一户安置70平方米计算,总需求量约为350万平方米,约占北京市全年住宅销售总面积的三分之一,这一庞大消费群体大多是原住房条件比较差的普通居民,属中低收入者,积蓄有限。在过去的两年中,有近一半的北京城镇高收入家庭大多在这一轮买房热潮中完成了置业,中高位房的市场有效需求已得到了很大程度上的释放。目前市场主体是以自住为主的中等收入家庭,中低价的商品房是这一群体的唯一现实选择。
大盘时代和近郊化来临
目前,在北京建设中央商务区概念的强力支撑下,沿京通快速路和朝阳路已经分布大大小小项目30多个,其中有数个项目超过了30万平方米,这在过去是前所未有的。香港地产大亨李嘉诚旗下的和记黄埔在北京的东坝吃下的500万平方米和北京天鸿集团在一个乡端掉的300万平方米,则预示着房地产业的大盘时代已经来临。专家分析,2002年乃至今后几年,京城将会出现数个地产商会拿出几千万甚至几亿元大建特建社区配套,再以低于区域均价的价格抛售楼盘,最终会让所有的项目跟着巨人们走。实力地产集团北京天鸿、首创、华远、万通、珠江、太合、当代、中远、海外投资集团、深圳万科、深圳金地、大连万达即将对北京楼市进行大洗牌,明天的地产竞争将更多地体现在企业实力上。不管怎么说,这种竞争的加剧最终受益的肯定是老百姓。
2001年北京房市的冷冬现象主要出现在市区中高档住宅项目上,这种市区住宅的高价位、高密度、高容积率和低绿化率以及塔楼为主的项目,在很大意义上偏离了最广泛人群的居住所需。按照北京市政府“十五”规划提出的五年完成城市危旧房改造,实现卫星城、小城镇计划,2002年将有更多百姓走出市区,安家近郊。薄利多销和好而不贵的法则也同样适用于房地产业。
二手市场令北京人大跌眼镜
作为降低北京市楼价的手段,启动二级市场是一条捷径。京沪两地二手房交易,首先是契税不同,在北京按成交价的2%收取契税,在上海契税由买方按房价的0.75%缴纳。其次是土地出让金不同。北京要收取3%,上海只收1%。再次是交易手续费不同,北京的规定是交易房屋建筑面积低于120平方米的按每单500元收取手续费;而在上海,交易价格在30万元以下的按每套250元收取费用。最后中介代理费不同,目前北京市规定代理费不得超过2.5%;上海的中介代理费则从0.5%至2.5%不等。
按照北京与上海的人均年收入看,上海应该在北京之上,但北京房地产市场所提供的主流产品价格却远高于上海每平方米近2000元。上海很早就实行了买房送户口的政策,环线内30万元、环线外10万元就可以得到一个上海户口,这对吸引外地人到沪购房有很大作用;而在北京,除了在郊区买房,还得额外投资50万元,一个北京户口对有这样资金实力的人士来说已经没有什么吸引力了。
去年北京市二手房的交易量只是占到总销售量的百分之几;而上海今年预计二手房交易将超过一手房。北京人从此坐不住了!
去年的年末,北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于实施(北京市已购公房上市出售管理办法)的若干规定的通知》,通知要求从发布日起,拥有房屋所有权证的已购公房将不再受住满5年条款的约束,可以申请上市。此通知一出,业内业外人士叫好声不断。人们预测,困扰北京已购公房上市的障碍得到了解决后,已购公房的大量上市将可以满足购买低价房的需求,同时由于买方分流,新增商品房将因为销售问题而有望降价。
北京市最近成立了土地整理储备中心,这使北京的土地出让从协议为主向国内南方城市早已动作成熟的招标拍卖过渡。虽然目前该中心的作用尚未显现,但“入世”后海外资本进入会促使土地买卖透明化。土地买卖的规范化可使京外优势企业在北京获得竞争的环境,这也为房价的降低提供了空间。
专家们分析,2002年,建材、审批手续、税费、营销成本等等成本可能出现下落;2002年起将适当加大供水、供电、供煤、通讯、污水处理和道路建设等方面的资金投入,市政基础设施配套的完善将降低开发商的开发成本。2002年北京将采取减少住宅建设项目的审批环节,降低收费标准等措施。据预测,“入世”后,建材、生产设备的关税将从目前30%降至10%,这也可以使建筑成本有所降低。北京楼市价格战,也促使北京楼市的总体价格下行。
|