美国经济学家呼吁——
今年2月份,想在华盛顿地区一个小镇购买第三套房产的马特·马什曼夫妇发现,每所房子的价格平均比去年贵了1.5万美元,一座四卧室的房子的标价比其它地方竟高出3万美元。美国一些专家指出,在房地产市场繁荣的背后,有着明显的泡沫迹象。
不理智的春天
据美国《华盛顿邮报》17日报道,今年是华盛顿地区房地产市场另一个不理智的春天,与去年、前年类似,售出的房屋很少,价格却不低。对于拥有私房者,房价上涨意味着财富至少在纸面上迅速增加,当然房产税也相应增高。对于想买房子的人来说,房子价格远远超出他们的预期。一些经济学家就此认为,美国房地产市场已经出现泡沫,就像上个世纪90年代末的股市泡沫一样。但也有经济学家认为,房价涨幅高的地区都局限在一定范围。美联储主席格林斯潘今年2月份表示,中央银行认为房地产“过热”只是局部现象,并不是全国问题。
“美国房地产已经出现泡沫”
持房地产泡沫观点的经济学家认为,房租与购房付月供差距拉大、买房用于投资的多于买房用于居住的等现象都是泡沫的信号。近年来房地产的繁荣是靠低住宅抵押贷款利率维持的。耶鲁大学经济学教授及2000年《无理性繁荣》一书的作者罗伯特·希勒说:“我们的房地产处于泡沫之中,房产价格将会大幅下降。”最近出版的《无理性繁荣》的第二版添加了房地产章节,在书中,希勒引用的一系列数字表明,从1880年开始,美国的房价平均每年只上涨0.4%。他说,现在并不是人们买房子投资的时机,买房子投资的时机应该在过去几年。
房地产市场泡沫的另一个迹象是租房突然变得像买便宜货。据波士顿托托·威顿研究公司的调查,华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间的差距加大,为1989年以来之最。研究说,2004年在华盛顿地区房屋月租费只有买房月供的59%,而这一数字在2001年是82%。资深经济学家格列布·尼克耶夫说:“这显示出华盛顿地区房地产过热。有两种办法可以恢复租房和买房之间的正常比率,要么是房价下降,要么是租金上涨,要么是二者都发生,而我们认为房价下降恢复这一比率的可能性比较大。”
还有一个现象令经济学家们担心,那就是大量的投资者在购买房产。美国房地产管理师协会最近一项研究显示,去年所售房产中的四分之一是用于投资目的,从历史标准来讲,这个比例很高。如果房地产价格下降,投资者比居住者更容易售出房子。投资者买房子的目的在于赚取利润,如果租金疲软,而房价上涨的话,一些投资者就会将房子卖掉。
还有一点是工资涨幅与房价涨幅不同步,因此,由低抵押贷款利率带来的好处受到影响。麻省理工学院经济学教授、麻省理工学院房地产中心研究主任威廉·威顿说:“房地产过热部分是由低抵押贷款利率造成的,如果利率增加就会引发危险,使这个泡沫破裂。”房地产投资商兼开发商史蒂夫·鲁丁说:“目前房地产市场比两年前凶险多了,房子价格如此之高,想要赚钱很难。”
预计将走出“白热化”阶段
据美国高盛公司15日公布的一个报告说,考虑到房屋价格和工资收入后,从全美国的范围来说,支付能力还可以,但在东海岸和西海岸的一些房地产市场,已经出现了一些问题。这些市场就像1981和1989年房地产出现“地震”前那样出现了支付困难。
低抵押贷款利率在美国房地产市场中起到了推动作用,大多数经济学家预测,数月以来,美国抵押贷款利率一直处在不到6%的低位,今后几个月的利率仍会较低,直到今年年底,30年期抵押贷款才有可能逐渐升至7%。不过,高石油价格和弱势美元也有可能使抵押贷款利率突然上涨。经济学家普遍认为,在抵押贷款利率上升到一定程度之后,为房地产降温的效果就会变得比较明显。分析人士预计,今年美国的住房销售量将低于去年,供求关系逐渐趋向平衡,住房市场将走出“白热化”阶段。(康火斤/文)