沈阳目前正在建设的商业地产项目就有几十个,今后两年大多数的商业地产要进入“收获”期,然而商业地产的成功与否取决于经营。
项目还没涉及经营
与国内许多城市相比,沈阳的商业地产市场正处于加速期,发展也日趋成熟。商业地产开发与住宅开发有着根本的不同,大面积的商业地产开发对开发商的资金实力有极高的要求,并非可以依靠住宅的资金滚动开发模式进行运作。而且住宅开发项目销售完毕再找到一个好的物业公司管理就算大事完毕了,而商业地产开发成功的关键是后期经营得是否成功。
目前沈阳商业地产是在建项目多,投入使用项目少,大部分项目还没有涉及到经营问题。但今后两年内商业地产将由建设阶段步入经营层面上,所以商业地产如何运作经营将是未来开发商去研究、探讨的问题。
外来开发商很多
正是因为做商业地产对开发商的实力要求比较高,在沈阳商业地产这个市场上,同样是外来发展商比较多,汇集在青年大街左右的几乎都是外地的开发商。大连的盛华苑项目;来自温州的中雁、上海的昌鑫;目前市场上宣传比较火爆的五洲商业广场的开发商是来自浙江的;位于民主广场的盛京大厦是大连投资的;而银信商座的开发商深银信投资集团起步于深圳,现在的总部在北京……可以看出外地投资者在沈阳商业地产中占有相当大的比例,沈阳的商业投资已不仅仅局限于本地区而成为外地区投资的焦点。
纷纷引进主力店
商业地产成功的关键是引进成功的主力店。因为主力店将为商业项目带来终端的客户群体。这样的招商策略无疑是比较成功的。目前在沈阳很多开发商也纷纷采取这种方式。
上半年沈阳市商业局曾发布一条信息,沈城近两三年将建27家大型零售商场或超市。这意味着差不多一个月就有一家大型商业企业出现在沈阳,这其中不乏国际性知名品牌的连锁店。
大连一方地产在项目开始之初就与家乐福进行接洽,成功地使家乐福进驻盛华苑项目,现在只要看看那里车水马龙的热闹景象就知道引入这样的主力店无疑是成功的,家乐福在获取收益的同时也提升了盛华苑项目的价值。另外目前的几个商业项目也都要引进大型的主力店。据记者了解,五洲商业广场就要引进上海华联,而行宫目前正在与太平洋百货进行洽谈。
后期经营还很盲目
记者通过对全市多个项目的走访了解到,一部分项目对自身的定位以及经营业态、经营模式比较清晰。但很多项目在后期经营方面还很盲目,甚至是根本就没有头绪。
一些开发的商业项目主体已经封顶,可销售小姐还不能告诉记者里面要经营的业态以及业态的比例。还有的开发商为了吸引中小业主,极力宣传项目的主力店是某知名的商业集团,而当记者仔细询问时,销售人员又表示目前正在与之洽谈,并向记者罗列了项目备选的几家企业。这种在主力店的选择上都摇摆不定的项目,显然在后期经营上也没有周密的计划,那么稳定的收益从何而来?
另外,虽然商铺的规划设计能适应市场需求,销售情况也相当不错;然而在真正进入商业市场后,由于开发商缺乏对项目的整体控制力,致使日后经营只是一盘散沙,经营状况与预想差距会很大。所以项目建设后如何去经营去把控将是目前在建项目需要着手解决的问题。
(沈阳今报)