------房地产企业高级管理人员法律培训讲义
发展商:南昌万达地产
维权者:万达星城业主
2003年6月8日,位于南昌红谷滩中心区的地产大盘——万达星城开盘,当天有五六百人在售楼处前排起了长龙,开盘当日就成交了300多套住房。南昌市的购房者就是在那天与南昌万达公司签下了房屋认购书,交纳了2万元定金,并开始憧憬着他们及家人的美好未来,然而他们等来的却是一连串的失望和受骗。
据业主介绍,在开盘时,南昌万达星城的置业顾问对他们承诺除了临商业街的几栋楼底层是商铺外,其他楼栋底层都将架空,做绿化和休闲用地。但从小区的现状来看,不少架空层的用途已发生了变化,分别被改做复式一楼、商铺、物业用房等;开盘时在沙盘上看到的半地下停车场也不见踪影,都改为高出地面近两米的地上车库了,给小区业主尤其是紧临车库的业主们的安全和出行带来极大的隐患和不便。
业主说,选择万达星城就是看中了规划图中有那么多架空层用来绿化、休闲,小区环境应该很好,哪里想到会变成这样。一期交房临近时,有部分业主陆续对自家房屋的基本情况做了简单的查看,他们发现了越来越多的问题:有的楼栋把10楼的卫生间建在9楼的衣帽间上,下水管还裸露出来;有的地面、墙体出现裂缝 小高层底层的架空层也被改做商铺 ……。
“联合起来,明明白白消费!”在万达星城一期建筑工地,本来互不相识的业主们由于南昌万达的失信而走到了一起,这个过程也使他们的消费观念越来越成熟。3月底,五十多位业主首次聚在了一起,发出“联合起来,明明白白消费!”的呐喊,并成立了前期业主委员会,决定就规划变更等问题向南昌万达公司讨个公道。
4月19日业主们就目前发现的问题正式向万达发出了书面材料,并希望万达能及早给业主一个合理的答复,而直到“五一”长假过后,也没得到万达的回音。业主们开始向消协、媒体、房管局等部门投诉。当此事引起越来越广泛社会关注后,
5月13日,部分业主在南昌万达售楼处见到了南昌万达公司销售总监李建民。李建民解释说,万达星城的规划确实有部分进行了变更,但是已得到了南昌市有关规划部门的同意。他还承诺,对于其他问题,万达会尽量在交房前予以解决。交房后如果有业主仍觉得不满意,可以按购房原价退房。
对此业主纷纷表示,现在南昌的房价比一年前已有较大幅度上升,退房后要买到条件相当的商品房,其中的差价对于工薪阶层的他们来说,承受不起。就拿万达星城里的房子来说,价格也比一年前每平米平均上涨了近300元。随着南昌万达星城一期工程交房期限的临近,越来越多的业主发现他们的利益受到损害。
6月5日,数十名万达星城业主代表身着写有“万达违约,业主维权”字样的白色衬衫,齐聚在小区商业街上,对南昌万达表示抗议。一位姓季的业主说:“本来南昌万达公司承诺在今天就有关问题给予答复,拒绝收房的300多名业主来到万达售楼处后,始终没有见到公司有关负责人。我们没有其他办法了,只好集体抗议他们损害业主利益的行为。”
按照批准的规划 、设计建设商品房,是房地产开发商的基本义务,但是现实中,全国范围内的各地开发商不按规划 、设计开发经营,甚至在已经预售出卖后,仍然擅自变更规划 、设计的案例比比皆是 。2001年6月1日起施行的建设部88号令,对此给予了开发商较为宽松的活动空间,同时也规定了相对应的义务,具体如下:
《中华人民共和国建设部令》(第88号)第二十四条:房地产开发企业应当按照批准的规划 、设计建设商品房 。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划 、设计 。经规划部门批准的规划变更 、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式 、户型 、空间尺寸 、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划 、设计变更以及由此引来的房价款的变更 。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任 。
相对来说,深圳市的相关规定不仅出台早(93年10月1日施行,96年6月30日修改),而且规定的更为明确 、具体 、操作性强 ,偏重保护购房者的利益,具体如下:
《深圳圳经济特区房地产转让条例》第三十九条:已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得变更设计 。如确需变更设计的,应当征得全体受让人五分之四以上的同意。
《深圳市房地产买卖合同(预售)》第十条,更是十分详细规定了具体操作程序:已预售的房地产在建筑工程中,不得变更公共设施的用途、设计和项目名称 。如确需变更的,卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书,向政府规划设计主管部门申报 。
从以上建设部 、深圳市人大的法规规定,以及《深圳市房地产买卖合同》的约定,可以看出:政府是不支持发展商随意改变规划 、设计的,确需变更的,必须履行复杂的法定手续,以保护广大购房者的直接利益 。当然 ,以上规定并不是说开发商对原规划 、设计丝毫不能变更,比如,在预售前就可以通过原审批机关变更原规划 、设计,但许多开发商更改后没有将广告宣传 、买卖合同中的相关规划 、设计内容更新,而造成的购房者的误认,对此开发商因未及时履行通知 、协助等合同义务,仍可能承担违约责任 。
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