刘洪玉:中国房地产价格与政策调控的关系
——清华大学房地产研究所所长 2005年06月27日
各位下午好,我今天还是围绕着价格和调控讲一讲,这个图大家都熟悉,孟总也讲过这个图,住房拯救了世界,由于住房价格的上升刺激了消费。最新的经济学人上面的一篇文章,大家看这个图是往先掉,不是真掉,假如掉了以后怎么办?就是说未来的五年时间里,房地产价格不断地在涨,从这个图上看,从97年到05年南非是涨的最厉害了,香港跌了13%,现在香港的价格恢复的非常快,像很多国家,像西班牙,欧洲普遍是涨了,比利时,英国,爱尔兰,包括澳大利亚都有很大幅度的上涨。但是影响比较深的就是日本和香港,这五年里面累计下来增长还是负值。那么从这个图上可以看到波浪开始产生的,澳大利亚和英国已经开始了价格下降的趋势,英国去年涨16.9%,今年涨5.5%,涨的速度下降了。
从国际的范围来看,大家都在讨论,如果房地产价格泡沫了以后房地产会是什么样。去年以前土地的政策,IT的行业把大量的资金投入到了房地产市场,推进了房地产价格的上涨,实际上是增加了财富,促进了消费。去年加州和内华达洲涨幅非常高,中部地区涨了3点几,体现在两边,涨的也很快。美国整体上跟我们国家差不多,也是12.5。因为它有差异性,所以现在人们都在担忧,这个世界范围的房价的上升已经形成了我们人类有史以来最大的泡沫,如果这个泡沫破灭了以后将会对我们的经济产生什么样的影响。这条线就是日本91年泡沫破灭出现的状况。像美国,英国,澳大利亚,它的这种涨幅度甚至超过了当时的日本,这个图看上去也很吓人的。我讲这些东西的意思是什么呢?这个价格问题实际上是在世界范围内让大家头疼的问题,所以有人说格林斯潘降低了利率,促进了房价的上涨,但是现在格林斯潘要想提高利率提高不到哪里去了,我们现在提升的空间非常小,格老也没有招了,不知道该怎么办了?而且好多经济学家都说房价肯定会下降,但是什么时候没有人说得清楚,不知道。实际上这个问题我觉得也可以印证刚才很多专家说的观点,房地产价格的波动是一个很正常的现象,关键是看它这种波动的幅度,有没有不健康的因素,如果有的话,我们提前采取一些干预的措施,也是应该这样去做的。
我想在后面主要是讲一讲当前我们应该关注的一些问题,调控以来,我们发生一些变化,首先第一个变化就是经济适用房和廉租房的建设越来越得到重视。98年我们住房改革以后,当时经济适用房是要覆盖60%到80%的人口,因为我们60%到80%都是中低收入,但是现在看来如果我们覆盖60%到80%的话就永远避免不了这种现象,这是我从网上找的照片,肯定会出现这样的问题。这是政府在调控这个市场,试图稳定房地产价格的过程当中,我觉得一个最大的收获是这个问题得到了证实。有些人说这个看法应该取消,我的观点是坚决不能取消,我们的这个制度建设得很好,如果没有了这种制度更糟糕。我们看到香港的这个房子,叫做凯旋门,这个房子就在九龙的附近,他一个平方英尺是7千到1万3千块钱,最高是3万8千块钱一尺。很重要的原因就是政府供应的居住有一半,开发商供应的里面,这是04年的香港统计,在香港200平米的房子可以称为豪宅的,只有7万套房,占到私人住宅存量的7%,占到全香港住宅产量的3点几,我们现在新的政策给的120平米变成144,大家都觉得紧张了,实际上经济适用房的标准问题也值得考虑。我们实际上为了让老百姓中低收入家庭能买得起房,控制住房价,如果由于这个原因,让我们市场上所有的价格都下降的话,是不是很好的选择,非常值得认真的去研究的。也就是说不能够感情用事,不能够意气用事。
再有就是减低交易税费,在现有的政策下,我们二手房的交易市场大大萎缩了,有增加的趋势。刚才说的反面已经出现苗头了,比如说这个房子的房龄已经超过5年或者10年了,再交易是不是和短期的房子就不一样了,在它的合理性方面来说应该进一步研究。再有就是从调整需求的角度来说,大家都说房价高,但是租赁市场是一个很重要的市场,在这个图上可以看到,那么大的比例,那么大的范围都可以租房子住,从这个角度上讲,我们要引导税收政策,让机构投资者愿意去投资这些可出租的房屋,尽量的减少一家一户买房子折腾的,这种效率实际上是最低的。再有通过经济适用房制度的建设,因为这些家庭是需要支持的,通过支持提高它的住房能力研究。再有我觉得还是需要深入的研究,中房指数也好,我们的其他领域也好,中房指数是一个先行者,我还是希望有更多的人来跟我们一块做这个研究,祝愿大家成功。
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