西山别墅缘何引发买家关注
政策
2003年,国家停止了别墅类用地的审批,中国人民银行明令限制金融机构向别墅类项目发放开发贷款,这就使得本已受国家限制开发、很难获得批准的西山的别墅类用地更加稀缺。因而虽然西山新盘的价格比城区其它区域新盘的价格高出不少,但土地的稀缺和产品的稀缺结合,再加上供求关系发生微妙变化,从现有和即将建设的别墅项目市场反映来看,开发方普遍对市场前景预期持较为乐观态度。
尤其西山地域的稀缺性及特有的人文环境更适宜居住,再加上新开盘项目产品素质上各有特色,使看好西山自然景观的人们更受到“物以稀为贵”的心理影响。这也从某种程度上反映了当下别墅市场的一个发展趋势:关注产品本身,追求精确定位、重视产品内涵,坚守别墅的纯粹性受到市场重视。而其中总价高的高端别墅,以稀有、豪华、经典等特质,结合土地的稀缺与所处区域的人文内涵,更是表现出几分“皇帝女儿不愁嫁”的气韵。
据西山美庐销售部人员介绍,目前适逢周末,售楼处接待客户可高达三十组左右,销售势头看好。

环境
除却上风上水之说深入人心,西山的自然环境与生态景观在北京城中确实是迷人的。首先是水源清澈,西山脚下泉水充沛,水源清澈纯净,自古为皇家专用。其次是天然植物茂密,西山植物资源在北京城中种类和数量都是最多的,据统计,各类树木达几十万株,仅古树名木就达5800多株,约占北京城区总数的四分之一。三是空气清新,据测量,西山地区的森林覆盖率达86%以上。
另外,从人文景观来说,追溯历史,自辽金时期西北郊就开始形成皇家郊野宫苑,到清代形成“三山五园”,历代文人墨客都有西山情结,正是由于自然天成的环境和深厚的历史文化底蕴,西山成为别墅开发商普遍看好的区域。
交通
与定义为“第二居所”的度假别墅多位于远郊,投资型别墅靠近商务氛围浓郁、接近东部CBD中央商务区和使馆区的温榆河一带相比,西山别墅距离城市的交通比较近,无论从交通的距离成本和时间成本相对来说都比较低,交通便利、更为贴近城市生活使其基本上成为了买家用来自住的“第一居所”。
如御墅临枫往西连接香山、八大处;东连苏州桥、紫竹桥、航天桥、距中关村商圈仅8分种的车程;东南接西直门商圈,便利的交通可以方便切换都市的繁华和西山的宁静。
地域色彩浓郁 西山“产品”别具特色
从城市总体规划上看来,“两轴-两带-多中心”中的西部将建设成为“绿色生态带”,西山地区的新楼盘基本都是绿色隔离带项目,并且全部是低密度,其中西山美庐为纯别墅项目,西山板块的其他数个楼盘:四季香山、御墅临枫、檀香山和西山美墅馆等这些项目的建筑形式主要是低层板楼和联排别墅。这样以别墅和低层板楼组成的建筑形式十分相宜地融入西山脚下,与西山的整体大景观甚是协调,十分适宜居住。
而在“西山”这个独特而又具有传统意味的居住区中,更多被钟情西山的买家们所期待的不仅是一个舒适居住的所在,更是一个精神的容器,包容了产品与自然的充分交融,具体产品的个性特征及建筑设计细节上的独特意蕴与人文关怀。
于是,在产品设计上的创新与自然的融合上,西山各个楼盘也均对此旗帜鲜明地打出了自己独到的卖点,或是从产品的规划设计、园林景观设计,或是从建筑科技含量、社区配套设施、以及物业管理服务等方面,也都或多或少地有着自己的特色——这样的规划与设计,可说是直接源自西山区域消费群体的特定性,有着强烈的“区域”色彩。
尽管西山各项目在定位上各有不同,在价格和项目类型如纯别墅、联排别墅或低层板楼上就可使不同层次的客户群得以分流,但一些价格区间接近、建筑类型相似的项目还是显而易见地存在着竞争。
如西山美庐均价为2500美元/平方米、西山美墅馆的同类独栋别墅价格为18000元/平方米,价位较为接近,且均将于近期推向市场;御墅临枫和四季香山更是因具有相近的价格区间和产品类型而成为买家在环境、户型、物业等多方面观察比较的A、B两角。
对于买家而言,自是希望选择一个入住率高、品质相对完善的社区,随之而来对各项目的比较分析也自在情理之中,而随着各楼盘的陆续面世,西区别墅项目之间的竞争也必将随之更为清晰地浮出水面。
定位趋于理性 未来发展更重个性化
目前,西山别墅项目总体上看来较为重视把握别墅的本质,如别纯粹性的坚持,精品别墅价值体系的固守,都在产品中有了体现?
尽管欧美别墅市场发育比较成熟,也有很多值得国内学习借鉴的地方,但随着别墅消费群体新的转变要求,别墅项目从整体风格,更重要的是产品的细节和内涵上更应注重贴合国内相对年轻的客户群体的生活品位要求——尤其从西山别墅市场的真实反馈上看来,重视人文氛围的营造、注重产品个性化的特点更为得到买家重视。
由于别墅消费群体逐渐明朗,新开别墅项目市场定位趋于理性,个性化、别墅的独特品质成为买卖双方的共同追求。如四季香山是以其“美学生活”的诉求点强势切入市场,从目前的客户来看,二次购房者中“海归派”占了绝大部分。这类知性购房者中尤其不乏爱山的“智者”,自四季香山年初推出以来,短短时间内,几类最有特色的户型如最靠近西端、拥有八角书房、更接近山景的户型几乎销售一空。
链接一 西山别墅纵览NO.1-5
NO.1 四季香山 八角书房的“点睛之笔”
在产品细节上,八角书房可说是四季香山在户型上的“点睛之笔”。书房没有传统的方方正正和四平八稳,却巧妙玲珑、别出心裁地示人,强调立体感、拥有多个不同侧面,其中多个落地大观景窗最大程度地保证采光自不必言,更令人眼前一亮的是抬头即可见窗外的西山,那份西山特有的幽远意蕴似已借此被设计者从容拉入室中,成为一幅环绕的背景画面,一个贵在真实、与自然和谐相融的神来之笔。
于今年2月底亮相的四季香山内含别墅及低密度4~6层电梯公寓,除在创新上引进欧洲中产阶级概念的“八角书房”、带阁楼的欧式户型、与西山山体浑然一体的“坡屋顶”、中西分设的厨房外,无机房电梯、中央液态冷热源环境系统、高科技密码锁等高端设备也是其细节上的独到之处。
NO.2 御墅临枫 外挂式电梯中“鸟瞰西山”
虽然在社区内容纳了联排别墅、花园洋房、六层观景公寓三种不同的建筑类型,但御墅临枫由南至北的有序错落排列,不但提高了组团的景观价值而且呈现出错落有致的节奏美,社区内规划的三大中心绿地和呈散点分布的分散式绿地相结合,再加上小溪、喷泉所编制织的水系相缠绕共同营造出了优美的绿色精巧景致。生活区中的高尔夫、网球场所,更体现了社区的高尚生活品质。
尤其是先期推出6层观景公寓,拥有西山楼盘中独一无二的外挂式观景电梯,更成为了该项目的一大卖点,业主在电梯里就可以看到西山美景。目前,6层外挂式观光电梯的板楼现已封顶。
NO.3 西山美墅馆 西山脚下的木质别墅
去年问世的西山美墅馆则是西部高端产品的典型代表之一。自去年开盘以来,以2300美元/平方米的别墅价格和1万元/平方米的公寓价格颇受市场关注。其山景、水景洋房,LOFT公寓和独栋别墅均具有鲜明的特色,社区规划为组团围合,错层排列,建筑最高四层、建筑最高处不到15米,户户多面采光、保障了观景的视线,更为追求丰富变化的空间。
目前,西山美墅馆即将推向市场的80余栋独栋别墅,均为以木质为建筑材料的独栋别墅。其木质建材全部采用北美冷杉,在北美预制完成后,再联运进京进行现场拼装。共20多种外立面风格(注:由于建造木质别墅所采用的木料本身的特性,木质别墅在室内面积使用率上往往要大于一般砖混和其它形式的别墅建筑。)
NO.4 西山美庐 建筑与自然和谐共生
西山区域惟一的一个纯别墅项目、全部由独栋别墅组成的西山美庐价位也居最高,据项目有关人士介绍:西山美庐将于下半年推出总价超过5000万元的楼王,据说可能会进行拍卖,此为最近北京别墅市场开出的最高价格之一。同时,项目的自然资源较西山其它项目来说更加丰富直观,距离西山相对最近,从项目南端到北端到西端三面环山。

其建筑风格也颇为独特,显然是不仅仅要建设一个可供人居住的空间,而是意图成为别墅类的艺术精品——整个建筑强调建于自然之中、建筑与自然和谐相融,从而使之成为与香山的山地树林浑然一体的建筑群落。
比如从建筑体量上来看,更为强调建筑的舒缓和低矮感觉、体现了对山的退让,与大地的贴近,而不是过分高耸从而对山的视觉形成一种破坏;建筑外部体形高低错落,坡屋顶伸得很远,形成很大的挑檐,在墙面上投下大片的阴影。在房屋立面上,长长的屋檐、连排的窗孔、墙面上的水平饰带和勒脚及周围的短墙,形成以横线条为主的构图,给人以舒展而安定的印象。从建筑色调来看,红色或是暗红砖朴素沉稳中更显厚重内敛。
在其它建筑细节上,法式的落地长窗包括二层的序列窗一方面使建筑多了一些大气厚重的符号语言,在平面上来得更灵活,门厅、起居室、餐厅之间不做固定的完全分割,使室内空间增加了连续性;外墙上用连续成排的门和窗,增加室内外空间的联系,这样就打破了旧式住宅的封闭性。
看来,西山美庐相比西山其他别墅项目更是在着意打造一份独属西部的高贵内敛意蕴。整个建筑尽显舒缓厚重的官宅气势。
NO.5 檀香山 融入自然之中的联排别墅
位于西四环四季青桥西1500米的檀香山项目占地面积10万平方米,建筑面积9万平方米。以联排别墅为主,并在进行产品设计时充分融入了区域特色。开发商希望把它建造成一个专门服务于中产的世外桃园,共有276套,目前还未定价,预计下半年开盘。
链接二 买家评说
比较西山美墅馆与西山美庐的缺点(武康)
西山美墅馆只是部分别墅,小区中还有大部分是板楼,按户数是个大小区,不知道以后的环境会怎么样;而且房子都是木头结构,这一点总是有点不踏实,北面上风处是一高尔夫球场,好不好各有说法。另外,每栋别墅的占地很小,也就是院子很小,里面的客厅、房间等都很小,也许是纯北美风格,但好像不太习惯。
西山美庐的房子外观到是很不错,很有些东方韵味,也有西式别墅的大气,是我见过的比较好的山地别墅。但似乎地下室太大,下沉花园又太小,前后院子也不够大(以价格衡量),客厅、主卧太大,一般主卧都在50平方米以上,有点浪费了。
四季与御墅的观后比较 (喜爱香山)
御墅相比来说离城市更近,从远期看交通及购物离城越近当然交通越好,但环境欠佳。四季香山的户型偏紧凑(除了四居八角书房向西的那套除外)、比较注意细节的设计。御墅临枫的户型宽大,外观没有看到实际效果,但感觉现代气息浓一些,古朴的味道少些。
生活配套设施有待加强 (我说西山)
西边的名校较多,开车就读也挺方便,我的朋友中就有冲着名校到这边买房子的,但这个区域生活配套的设施确实有待加强。在目前生活配套不足的情况下,只有开车从市内往回买东西。所以比较各项目时会将社区会所服务内容也考虑进来。
追求和谐统一的社区氛围 (三味书屋)
不错,西山确实很美,该地区距中关村、众高校也挺近,但得天独厚的景观资源和交通优势只是成为成熟高尚社区的外在条件,西山楼盘买家更为看重住宅带给人们精神上的满足感,而营造人性化的温馨社区、形成和谐统一的社区氛围更是品评社区品质的标准?
在西山买房应特别注意几个方面(一脉神剑)
周围不少朋友对西山众楼盘感兴趣, 这里是我的一点经验,在西山买房应特别注意几个方面:1)比较各小区的容积率,来这儿买的就是环境,房子太密绝对不行;2)看样板房,Townhouse和叠拼不同于一般住宅,看图识字绝对不成;3)比较各楼盘的建材品牌,免得买完房再跟KFS纠缠;4)比较KFS和销售商以前的业绩,这是证明其是否成熟的标志;5)关注小区建设及销售手续的进度,预测小区总体完成的时间。
点击此处查询全部新闻动态